Снос самовольной постройки по правилам с 4 августа 2018 года

Снос самовольной постройки по новым правилам с 04.08.2018г.

Вновь изменены подходы к узакониванию и сносу самовольных построек. Новые изменения внесены законом №339-ФЗ от 03.08.2018г. и вступили в силу 04.08.2018г. Изменения внесены в статью 222 ГК РФ и статью 22 Закона «О введение в действие части первой ГК РФ».

Уточнено понятие самовольной постройки

  • Как и раньше самовольной постройкой, считается возведенное здание, строение, сооружение:
  • на не предоставленном участке, то есть, если дом, склад, гараж фактически есть на участке, а документы, подтверждающие предоставление этого участка, отсутствуют;
  • если разрешенный вид использования участка не допускает строительства. Например, участок предоставили под огородничество, а владелец участка построил жилой дом;
  • постройка возведена без разрешения на строительство;
  • здание, строение, сооружение построили с нарушением градостроительных или строительных правил. Такое может случиться, если, например, дом рсположен за пределами красных линий.
В отличие от старой редакции, новый закон предусмотрел случаи, когда, несмотря на формальные признаки самовольной постройки, объект недвижимости нельзя признавать самовольной постройкой и сносить.

1. Не признается самовольной постройкой недвижимость, которая построена с нарушением ограничений, установленных для данного участка, если владелец участка не знал и не мог знать о таких ограничениях. Например, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения об особом статусе зоны, в которой размещена постройка. Владелец здания не должен страдать из-за того, что запрещения и ограничения не были в открытом доступе. Такую постройку нельзя сносить.

2. Нельзя считать самовольной постройкой ту, которая возведена с нарушением разрешенного использования земельного участка на момент начала строительства, если на момент выявления постройки разрешенное использование допускает такое строительство. То есть за прошлое нарушение карать нельзя, если сейчас на таком участке можно строить.

3. Если разрешения и согласования на строительство нужно было получать на момент начала строительства, а на момент выявления постройки нет обязанности в получении разрешений и согласований, то постройка также не является самовольной.
Если на момент начала строительства не требуется получения разрешений и согласований, которые действуют сейчас, то постройка также не является самовольной.

4. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим на начало его возведения градостроительным или строительным нормам, если на момент выявления постройки такие правила уже отменены.

5. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим сейчас градостроительным или строительным нормам, но полностью соответствовал таким нормам на момент возведения.

Иными словами, сейчас в ст. 222 ГК РФ закреплен принцип проверки объекта недвижимости на соответствие правилам постройки и получения разрешений на момент постройки, а не на момент  обнаружения такой постройки или судебного разбирательства.
 
Для признания постройки самовольной необходимо доказать, что такая постройка нарушает или разрешенное использование участка, или возведена без необходимых разрешений, или с нарушением строительных, градостроительных правил, которые действовали на момент начала строительства, а не на момент выявления постройки. При этом для признания постройки самовольной такие правила и требования о получении разрешения должны действовать и на момент выявления постройки. Если они отменены, то постройка не является самовольной.

Последствия возведения самовольной постройки: снос или реконструкция

В прежней редакции ст. 222 ГК РФ было указано, что самовольная постройка подлежит сносу, если в судебном порядке на нее не будет признано право собственности.
Сейчас законодатель допускает как признание права собственности и снос, так и приведение постройки в соответствие с действующими градостроительными, строительным нормами и правилами. Например, если нарушена этажность, то сносить этаж, конечно, неприятно и дорого, но все-таки это позволит сохранить здание целиком. Или, например, дом с пристройкой вышел за пределы красной линии. Вместо полного сноса придется пожертвовать пристройкой, но удастся сохранить дом.

Еще одно нововведение заключается в том, что введен запрет на использование самовольной постройки. То есть, в доме запретят проживать, складом или цехом - пользоваться, завозить и вывозить вещи, продукцию и т.д. Пока не определено, в каком порядке и кто будет осуществлять контроль за использованием самовольной постройки, и каковы будут меры ответственности. Раньше предусматривался штраф за эксплуатацию (использование) самовольной постройки без ввода в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ). Но с 04.08.2018г. требование о получении разрешений на ввод в эксплуатацию частных домов отменено. Видимо, пока к ответственности за использование частных и дачных домов граждан не будут привлекать к ответственности. По-крайней мере, ни порядок, ни основания привлечения к такой ответственности законом не предусмотрены.

Кто может принять решение о сносе

По общему правилу решение о сносе или приведении  постройки в соответствие с действующими требованиями принимает суд.

При этом запрещено принимать решение о сносе индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, расположенных на участках, предоставленных, соответственно, под ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или садоводство при одновременном соблюдении трех условий (ст. 22 закона «О введении в действие части первой ГК РФ»):
1. права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018г.;
2. параметры этих строений соответствуют предельным параметрам, предусмотренным действующими правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами;
3. земельный участок под домом, строением принадлежит собственнику постройки на праве собственности или ином законном праве.

Местные власти вправе сносить самовольные постройки без суда

Новыми поправками законодатель разрешил органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольных построек. Такое право и особенности его применения предусмотрены п. 4 ст. 222 ГК РФ и ст. 22 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ». У такого права очень много ограничений, и сносить все подряд не будут.

Итак, по порядку.

Принимать решение о сносе местные власти могут только в отношении построек, расположенных на муниципальных землях или государственных, находящихся в ведении  органов местного самоуправления.

На частных землях ничего сносить без судебного решения нельзя. Исключение составляют случаи, если постройка угрожает жизни и/или здоровью людей.

Муниципалитет вправе принять решение о сносе самовольной постройки на муниципальной земле без дополнительного судебного решения, в следующих случаях:

1. постройка возведена на участке, на который отсутствуют документы об отводе такого участка, при этом необходимость получения такого документа предусмотрена действующими на момент начала постройки правилами;

2. вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения возведенного объекта, и при этом участок находится на землях общего пользования. Например, участок предоставлен в парковой зоне (земли общего пользования) под размещение летнего кафе без капитальных строений, а к осени там «вырос» каменный ресторан. Такое здание снесут без суда по решению местных властей. Именно так теперь будут сносить постройки на пляжах, в скверах, на площадях;

3. вид разрешенного использования земельного участка не разрешает строительство возведенной постройки, и постройка находится в границах зоны с особыми условиям использования территории. В данном случае помимо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими правилами и требованиями.

Тут есть особенности. Снести или обязать реконструировать можно по решению властей, без обращения в суд, если:
1) режим использования такой территории не допускает строительства такого объекта;
2) режим использования допускает строительство, но нет разрешения на само строительство. При этом границы зоны должны быть установлены на начало постройки, и правило о получении разрешения должно действовать тоже на начало строительства.
Таким образом, муниципалитет, сможет освобождать только самозахваченные участки, арендованные участки на землях общего пользования и арендованные участки в границах зон с особыми условиями использования территории. Во всех остальных случаях, спор решается в суде.
 

Какие постройки нельзя снести без суда

Законом специально установлены случаи, в которых муниципалитет не вправе без решения суда сносить или обязывать реконструировать самовольные постройки. Так запрещено без обращения в суд принимать решения о сносе многоквартирных жилых домов, садовых, индивидуальных жилых и дачных домов.

Нет у муниципалитета полномочий сносить или обязывать реконструировать постройки, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН или право собственности признано судом, или уже есть решение об отказе в сносе самовольной постройки.

В любом случае орган местного самоуправления без обращения в суд не вправе принимать решение о сносе или реконструкции построек:
1. которые относятся к имуществу религиозного назначения;
2. которые возведены до 14 мая 1998 года без разрешения на строительство;
3. которые построены до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001г.- дата  официального опубликования) на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.

В этих случаях решение о сносе или реконструкции может принять только суд. При этом в суде можно признать право собственности на самовольную постройку.

В какие сроки сносят самовольные постройки

Новыми поправками установлены минимальные и максимальные сроки для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с действующими нормами.

Срок для сноса не может быть установлен менее 3 и более 12 месяцев. Срок для приведения постройки в соответствие с действующими правилами не может составлять менее 6 месяцев и более 3 лет.

Новые поправки продолжают курс на борьбу с самостроем, но владельцы частных, дачных, садовых, жилых домов могут в любом случае рассчитывать  на судебное разбирательство в случае претензий со стороны властей. Сносить без суда и возможности узаконения самовольной постройки  такие дома нельзя.