Реконструкция по новым правилам. Разрешение на строительство отменено

Законодатель  с 4 августа 2018 года  изменил правила  согласования реконструкции частных, дачных и садовых  домов.  В Градостроительный кодекс внесены поправки, которые  отменили  разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ) и ввели уведомительный порядок для начала  и завершения реконструкции (ст. 51.1, 55 ГрК РФ).

Реконструкция – это изменение характеристик дома, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства,

Стоимость оформления уведомления о планируемой реконструкции жилого дома

  СТОИМОСТЬ СРОК
В Москве (Новой Москве)

20 000 руб.

2 недели
В Московской области

20 000 руб.

2 недели

Так, если, например, вы захотите пристроить балкон, крыльцо, веранду  или второй  этаж к своему  дому, то для  этого не нужно получать разрешение на строительство. Вместо этого необходимо направить в уполномоченный орган  уведомление о начале реконструкции. После того, как реконструкция завершится, нужно направить в тот же орган уведомление о завершении реконструкции. 

Правило о направлении уведомления о реконструкции  касается теперь не  только индивидуальных  жилых домов, но и дачных и садовых домов. Для их реконструкции также  необходимо  соблюсти уведомительный порядок. Если этого не сделать, дома будут считаться самовольной постройкой.

При этом  до 1 марта 2019 года садовые и дачные дома можно регистрировать с измененными параметрами после  реконструкции  без уведомления о начале реконструкции и завершении реконструкции (п. 7 ст. 16 закона №340-ФЗ). Регистрация домов с измененными характеристики в Росреестре  будет осуществляться на основании  декларации и технического плана.

Новые поправки также разрешают строить (реконструировать) индивидуальные  жилые дома до 4 этажей, включая подземный этаж. Если подземного этажа нет, то максимальное количество надземных этажей ограничивается 3-мя этажами. При этом высота  дома  в любом случае не должна превышать 20 метров (п. 39 ст. 1 ГрК РФ).

Какие документы оформлять для реконструкции. Процедура  уведомления.

Градостроительный план и схему планировочной организации  земельного участка больше не требуют. А вот согласование с аэропортами  остается актуальным, так как необходимость получения такого согласия установлена в Правилах использования воздушного пространства РФ.

До начала реконструкции индивидуального жилого дома нужно направить в уполномоченный орган  (обычно, - администрацию) уведомление о начале реконструкции, а по завершении реконструкции -  уведомление о завершении реконструкции (ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Только после этого можно будет официально зарегистрировать право на дом в измененных параметрах.

Процедура направления уведомлений о реконструкции и регистрации права собственности с 04.08.2018г.:

  1. Направляете в уполномоченный орган уведомление о начале реконструкции. Уведомление оформляется по форме, которая утверждается Министерством строительства и ЖКХ.
  2. Чиновники в течение 7 рабочих дней проверяют, соответствуют ли параметры дома, указанные в вашем уведомлении, обязательным правилам. Если все верно, и нет никаких нарушений, то уполномоченный орган выдает уведомление о соответствии параметров реконструкции обязательным требованиям. После этого можно начинать перестраивать дом. Формально, реконструкция считается согласованной, если Вам в семидневный срок не направят ответ. Однако без такого уведомления впоследствии  не удастся получить уведомление о соответствии  реконструированного дома  обязательным правилам и оформить право собственности. Поэтому получить  согласование все-таки  нужно.
  3.  По завершении реконструкции своего  дома направляете в уполномоченный орган уведомление об окончании реконструкции, технический план, уведомление о начале реконструкции (п. 1), уведомление  уполномоченного органа по результатам проверки вашего уведомления о начале реконструкции (п.2), декларацию на объект недвижимости.
  4. Уполномоченный орган проверяет реконструированный дом и составляет уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.
  5. Итак, в администрации по завершении строительства находятся четыре уведомления:
  • уведомление о начале реконструкции;
  • уведомление о соответствии заявленных вами параметров обязательным правилам;
  • уведомление о завершении реконструкции;
  • уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным правилам.
Далее, уполномоченный орган должен самостоятельно передать эти документы и технический план в Росреестр для осуществления кадастрового учета новых характеристик дома и регистрации права собственности. Такое правило содержится в ч. 1.2. ст. 19 Закона о регистрации недвижимости в новой редакции закона №340-ФЗ от 03.08.2018г.

Если перестройка (реконструкция) дома начата до 04.08.2018 без разрешения на строительство?

Довольно часто сначалак дому что-либо пристраивается, а потом новая постройка узаконивается тем или иным способом. Чаще всего – через суд, так какпостроеннаяили реконструированнаябез разрешения она признается самовольной постройкой.
В новом законе для таких случаев есть правило, облегчающееположение застройщиков, которыеначали строитьбез разрешения.

Если до 4 августа 2018 года владелец дома уже приступил к реконструкции без разрешения, то можно по общему правилу направить уведомление о начале реконструкции в уполномоченный орган.  Далее оформление документов  будет происходить по вышеуказанной процедуре (п. 5 ст. 16 закона №340-ФЗ).

Это правило действуетдо 01 марта 2019 года. Такая уведомительная процедура после начала реконструкции своего рода «дачная амнистия 2.0». Конечно, в данном случае согласованиереконструкции возможно, только, если первоначальнодом построензаконно и на негоуже оформлено право собственности.

Как быть, если до 04.08.2018г. подано заявление о выдаче разрешения на строительство?

Те, кто до 4 августа 2018 года уже подал заявление о выдаче разрешения на строительство, не должны переоформлять разрешение на уведомление. В этом случае выдается разрешение на строительство, как раньше (п.п. 3, 4 ст. 16 закона №340-ФЗ). По завершенииперестройки в уполномоченный орган подается уведомление о завершении  реконструкции. А вместо разрешения о вводе в эксплуатацию оформляется уведомление о соответствии реконструированного дома  обязательным правилам (п. 16 ст. 55 ГрК РФ, п. 4 ст. 16 закона 340-ФЗ от 03.08.2018г.).

Форма уведомления о реконструкции

Для реконструкции и оформления прав на жилые дома по новым правилам нужно 4 уведомления:
  1. уведомление о начале реконструкции;
  2. уведомление о соответствии заявленных параметров обязательным требованиям;
  3. уведомление о завершении реконструкции;
  4. уведомление о соответствии реконструированного дома обязательным требованиям. 
Наличие этих документов будет проверять Росреестр при кадастровом учете и регистрации права собственности на реконструированный дом
 
Формы уведомлений сейчас разрабатываются Министерством строительства и ЖКХ. 14 августа 2018 года министерство приняло проект приказа об утверждении форм. Как только форма уведомления о начале реконструкции будет утверждена, мы разместим ее на нашем сайте.

Таблица №1. Какие уведомления при реконструкции нужно направить в уполномоченный орган после 4 августа 2018 г.

 
Какой объект реконструируется с 04.08.2018 г.  с 01.03.2019 г.
Индивидуальный жилой дом
строится сновь

 
уведомление о начале 
реконструкции, 
уведомление о завершении
реконструкции
-
Садовый дом


 
- уведомление о начале 
реконструкции, 
уведомление о завершении
реконструкции
Дачный дом 


 
- уведомление о начале 
реконструкции, 
уведомление о завершении
реконструкции
Индивидуальный жилой дом начали строить без разрешения до 04.08.2018

уведомление о начале реконструкции,
уведомление о завершении реконструкции
 
Для строительства индивидуального жилого дома направили в администрацию заявление о выдаче разрешения на строительство до 04.08.2018 разрешение на строительство,
уведомление об окончании реконструкции
 

Уведомления о начале и завершении реконструкции подаются в уполномоченный орган в бумажном виде. При  этом направить  документы  можно через многофункциональный центр. Отказать в согласовании произведенной реконструкции чиновники могут только по основаниям, перечисленным в статье 55 Градостроительного кодекса РФ. Перечень  исчерпывающий, но содержит   отсылки к  другим федеральным  законам. Поэтому с одной стороны, такой перечень должен сократить число немотивированных отказов в согласовании реконструкции, а с другой, - потребует от застройщика в случае  отказа  настойчивости и умения разобраться не только в нормах Градостроительного кодекса РФ, но и в других законах. По-крайней, мере в случае спора уполномоченный орган должен будет доказать, какому именно указанному в Градостроительном кодексе РФ основанию соответствует  отказ.    Возможности отказа на усмотрение уполномоченного органа новыми поправками ограничены.